תקן 19 הוא סטנדרט מחמיר לשמאות מקרקעין עבור בטוחות אשראי. הוא מספק הנחיות לשמאים להערכת שווי זהירה תוך התייחסות לסיכונים, ומהווה כלי חשוב למוסדות פיננסיים בניהול סיכונים ובקבלת החלטות הלוואה מושכלות. בואו נבחן יחד מהו בדיוק אומר ומה החשיבות שלו?
תקן 19 – שומת מקרקעין למטרת בטוחה לאשראי
מהו תקן 19?
תקן 19 הינו תקן שמאות מקרקעין ישראלי, אשר נועד לספק הנחיות וכללים לביצוע הערכות שווי של נכסי מקרקעין המשמשים כבטוחה להלוואות ואשראי בנקאי. תקן זה פותח על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל בשביל לקבוע סטנדרט אחיד ומקצועי לשמאים העוסקים בתחום.
מטרתו העיקרית של תקן 19 הינה לספק למוסדות פיננסיים הערכת שווי מהימנה ומדויקת של נכסי מקרקעין, אשר תסייע להם בקבלת החלטות לגבי מתן אשראי ללקוחותיהם. התקן מגדיר את העקרונות, השיטות והנהלים שעל השמאי לפעול לפיהם בעת ביצוע הערכת שווי של נכס מקרקעין המשמש כבטוחה לאשראי.
הנחיות וכללים בשמאות תקן 19
- מאגר נתונים: על השמאי לאסוף נתונים מקיפים על הנכס הנישום, כולל מיקום, שטח, ייעוד, מצב פיזי, מצב תכנוני, נתונים משפטיים ועוד.
- בדיקה פיזית: יש לבצע ביקור וסקירה מקיפה של הנכס בשטח.
- גישות שומה מקובלות: יש להשתמש בגישות המקובלות כמו גישת ההשוואה, גישת ההכנסה וגישת העלות, תוך שקלול והתאמה לנכס הספציפי.
- השוואה וניתוח: על השמאי לנתח עסקאות השוואה רלוונטיות של נכסים דומים באזור.
- הערכת סיכונים פוטנציאליים: יש להביא בחשבון מגבלות, סיכונים ופוטנציאל השבחה עתידי של הנכס.
התייחסות לסיכונים בתקן 19
אחד ההיבטים המשמעותיים בתקן 19 הוא הצורך בהערכת הסיכונים הכרוכים במתן אשראי כנגד בטוחה של נכס מקרקעין. על השמאי להתייחס לסיכונים אפשריים אלה:
- סיכוני שוק: ירידת ערך עקב שינויים במצב השוק והכלכלה.
- סיכונים משפטיים: בעיות בזכויות, שעבודים, חובות.
- סיכונים תכנוניים: שינויים אפשריים בייעוד הקרקע שישפיעו לרעה על שווי הנכס.
- סיכוני מיקום: סביבה, נגישות, מפגעים סביבתיים וכו’.
כחלק מהכנת השומה, על שמאי מקרקעין מוסמך מוטלת האחריות לבצע ניתוח סיכונים מעמיק ולכלול את ממצאיו בחוות הדעת השמאית, כדי לספק למוסד הפיננסי תמונה מלאה אודות הסיכון הגלום בנכס.
כיצד תקן 19 בא לידי ביטוי בשמאות מקרקעין?
תקן 19 משפיע רבות על עבודת השמאים בבואם להעריך נכסים המיועדים לשמש כבטוחה לאשראי. השמאי נדרש לפעול בהתאם לעקרונות ולכללים שנקבעו בתקן, תוך הקפדה על איסוף נתונים מקיף, ביצוע ניתוחים מעמיקים והצגת תמונה מלאה של הנכס והסיכונים הכרוכים בו.
בפועל, תקן 19 מחייב את השמאי לנקוט בגישה שמרנית יותר בהערכת שווי הנכס, תוך מתן דגש רב יותר לסיכונים פוטנציאלים. על שמאי המקרקעין להימנע מהערכות יתר אופטימיות של שווי הנכס, ולהציג תמונה מאוזנת המביאה בחשבון גם תרחישים שליליים אפשריים.
יישום תקן 19 מוביל לכך ששומות המבוצעות למטרת בטוחה לאשראי מתאפיינות ברמת פירוט גבוהה יותר, תוך התייחסות מעמיקה יותר לכל ההיבטים של הנכס – משפטיים, תכנוניים, פיזיים וסביבתיים. כמו כן, חוות הדעת השמאית תכלול בדרך כלל ניתוחי רגישות המציגים כיצד שינויים אפשריים בפרמטרים שונים עשויים להשפיע על שווי הנכס.
לסיכום
תקן 19 הוא סטנדרט מחמיר ומקיף לביצוע שמאות מקרקעין עבור בטוחות אשראי. התקן מהווה כלי חשוב עבור הגופים הפיננסיים במסגרת ניהול הסיכונים שלהם, ומסייע בקבלת החלטות מושכלות בנוגע למתן הלוואות. מבחינת שמאי המקרקעין, עמידה בדרישות תקן 19 מחייבת רמה גבוהה של מקצועיות, מומחיות וניסיון בתחום הערכות השווי של נכסים המשמשים כבטוחות פיננסיות.
