המשכיר הינו אמנם בעל הנכס וזכויותיו הקנייניות בו ידועות וברורות ולכן ובאופן טבעי, ההגנה על זכויות אלו הינה גדולה ורחבה. אך מאידך, אף לשוכר המחזיק בנכס מכוח הסכם השכירות עומדות זכויות ואף עליהן החוק מגן ובייחוד מפני התנהלות דרקונית שלא כדין מצד המשכיר.
כלומר – המשכיר לא יכול להתנהל כאוות נפשו וכל עוד עומד השוכר במחויבויותיו כפי שנקבעו בהסכם, אין לו למשכיר כל זכות לפנותו מהנכס טרם הסתיימה תקופת השכירות או בשל מיני גחמות שונות ואם כך – מתי כן יוכל המשכיר לפנות את השוכר לפני תום החוזה ?
הבסיס – הסכם שכירות שמעגן עילות פינוי ברורות
כמו כל דבר בחיים, תמיד הרי כדאי שהכל יהיה כתוב ולכן, בבוא משכיר לערוך הסכם שכירות עם שוכר פוטנציאלי חשוב שיכלול הוראות והתחייבויות שונות מצד השוכר שאם לא יקוימו או יופרו על ידו, יהווה הפרות אלו הפרות יסודיות שיקימו עילת פינוי מושכר עוד לפני תום החוזה. יש לזכור שלא כל הוראה בהסכם שתיקרא “יסודית” או שתגרור עילת פינוי, היא הוראה שתעמוד אף במבחן בית המשפט ובסופו של דבר, עלול המשכיר עצמו מחויב בתשלום פיצוים לשוכר ולכן, הוראות המקימות עילת פינוי חייבות להיות חוקיות, הגיוניות ומתקבלות על הדעת.
אילו עילות פינוי יכולות להיקבע בהסכם השכירות?
הצדדים יכולים לכלול בהסכם (על פי רוב ביוזמת המשכיר כמובן שלו האינטרס המובהק בהגנה על הנכס שלו) עילות פינוי שונות ואף מנגנוני פינוי שונים ובין היתר:
- אי תשלום דמי שכירות – הצדדים יסכימו האם איחור או אי תשלום חודש שכירות אחד (או יותר) יהווה הפרה המקימה עילת פינוי, האם המשכיר צריך לפנות אל השוכר בכתב טרם נקיטת הליך פינוי ואם כן – כמה זמן לפני, או כמה פעמים יוכל השוכר לאחר בתשלום.
- אי תשלום הוצאות שוטפות / חשבונות / וועד בית – הצדדים יסכמו האם כל איחור בתשלום הוצאות אלו יהווה הפרה יסודית או שלא, אי תשלום לאיזו תקופה, האם המשכיר ישלם והשוכר יחזיר לו, או כל מנגנון אחר.
- גרימת נזקים לנכס – המשכיר יוכל לקבוע כי כל נזק שייגרם לנכס בגובה של סכום כספי מסוים (למשל) ואי תיקון הנזק תוך זמן מסוים, יהווה הפרה יסודית שתקים למשכיר עילת פינוי.
- סכסוך / מטרד לשכנים – המשכיר יכול לקבוע כי במקרה של תלונות חוזרות ונשנות מצד השכנים על מטרד שנגרם בשל התנהלות השוכר (למשל ריח לא טוב, לכלוך הרכוש המשותף, שימוש ב”מנגל” היכן שלא ניתן וכיו”ב) – זו תהיה עילה לפינוי המושכר.
- שינוי ייעוד הדירה בניגוד להסכם – אם השוכר שכר את הנכס למטרת מגורים (כפי שמצוין ברוב המקרים בבירור בהסכם) ולפתע וללא אישור המשכיר, הפך אותה לעסק לממכר כריכים (למשל), יכול המשכיר לתבוע פינוי המושכר.
- אם השוכר מנהל בנכס פעילות בלתי חוקית / הולמת – שוכר שהפך את הדירה למשל לבית אירוח פרטי, ברור שלמשכיר תעמוד עילת פינוי כנגדו.
התקיימה עילת פינוי ? ניתן להגיש תביעה לפינוי המושכר
ככל שהתקיימה אחת מהעילות המנויות לעיל, או כל עילה אחרת אפילו אינה כתובה בהסכם אך ברור כי יכולה להקים עילת פינוי במהלך תקופת השכירות לפני תום החוזה, אזי עומדת בפני המשכיר לפעול כנגד השוכר בהליכים משפטיים לפינוי מהנכס.
עם כל הקושי – לא לקחת את החוק לידיים!
נכון הדבר שלעיתים התסכול עצום ועצם העובדה שהמשכיר לא מצוי בשליטה על נכסו שלו, יכול לגרום לו לרצות לעשות דין לעצמו ו”להכריח” את השוכר בעצמו (אם ידי ניסיון לפנות בכוח, אם על ידי הפסקת אספקת חשמל למשל) לעזוב את המושכר.
במקרה כזה של עשיית דין עצמי ,מעמיד המשכיר עצמו בסיכון שהשוכר עצמו יתבע אותו על גרימת פיצוים ובסופו של דבר, מופרך ככל שנשמע, יהיה עליו לשלם פיצוי לשוכר (!).
אם כן וככל שאכן התקיימה עילת פינוי לפני תום החוזה, ברור כי אין צורך להמתין לסיום תקופת השכירות ומשכיר יכול לנקוט בסדרת צעדים משפטיים וחוקיים, על מנת להשיב לידיו את הבעלות והשליטה בנכסו שלו.
