העלויות הגבוהות של תעשיית הנדל”ן במדינת ישראל מחייבות את הדור הצעיר בישראל לחשוב על אפשרויות שיאפשרו חיסכון בעלויות בעת קניית דירה בישראל, יחד עם האפשרות לרכישת דירה חדשה שלא גרו בה בעבר.
אחת האפשרויות הרווחות והנפוצות בתחום זה היא קניית דירה על הנייר, אשר שונה במהותה ומאפייניה מקניית דירה מקבלן.
קניית דירה על הנייר מחייבת הבנה והכנה אישית-כלכלית-משפטית מתאימה – ועל שלושת אלה נפרט במאמר זה.
מה זה בעצם קניית דירה על הנייר?
קניית דירה על נייר הוא מונח שניתן להתחייבות לקנייה עוד לפני קבלת היתר בנייה, במילים אחרות – התחייבות לרכישת הנכס כאשר הנכס עדיין לא קיים בפועל ואין עדיין וודאות להקמתו ומאפייניו.
זה גם ההבדל העיקרי בין קניית דירה מקבלן, שכן לאחר קבלת היתר הבניה, יש וודאות לעניין מבנה, גודל, כיוונים ופרטים נוספים של הדירה שלא ניתן להתחייב עליהם בעת קניית הדירה על הנייר.
לא מעט יזמים מציעים את קניית דירה על הנייר במטרה לגייס כספים לביסוס הפרויקטים שלהם וכמו גם, במטרה להפחית את המימון אותו הם יצטרכו לקחת מהבנק לאורך הדרך, וכך למעשה לחסוך בריביות לאורך כל ההליך, וכן כדי להוכיח לבנק המלווה כי מערך השיווק של החברה עובד כנדרש.
לקניית הדירה על הנייר מספר יתרונות משמעותיים, כמו מחיר נמוך יותר, שפע של בחירה בין הדירות השונות, אפשרות הצמדה של חניות/מחסנים במיקום טוב יותר, תנאי תשלום נוחים יחסית, וקבלת הטבות כמו חבילת הטבות לדירה, אפשרות ללא הצמדה ועוד.
לצד היתרונות יש מספר חסרונות עיקריים לקניית דירה על הנייר, בהן ניתן למנות: תקופת זמן ארוכה עד למסירת הדירה, אפשרות לשינויים מהותיים בדירה (גודל, קומה, כיוונים ועוד), הצמדה למדד לתקופה ארוכה יותר, שינויים במפרט, סיכונים של שינויי חקיקה, פשיטת רגל וכיוצא בכך.
מהם אמצעי הבטיחות העומדים בפני הקונים?
בטרם קניית דירה על הנייר יש ראשית לבדוק בדיקת רקע של היזם – אם מדובר ביזם גדול ומוכר, הרי שהחשש ואי הוודאות קטנה משמעותית מאשר אצל קטן בתחום התמ”א אשר עשוי לפשוט רגל בכל רגע נתון.
אמצעי בטיחות נוסף הוא הגדרת התשלום הראשון כתשלום בנאמנות שיינתן לעורך הדין של היזם, אשר יחזיק בנאמנות עבור שני הצדדים. במקרה בו יהיה שינוי מהותי בדירה, יהיה על הנאמן להשיב את הסכום לידי הקונים אם יבחרו לבטל את העסקה.
מנגנון בטיחות נוסף הוא השארת הון עצמי מספיק לסכומים שישולמו עבור הצמדה לממד תשומות הבניה. אומנם בתיקון האחרון לחוק המכר (תיקון 9) הוגבל הסכום ל-40% מסכום הדירה, אך עדיין מדובר בהצמדה שעשויה להימדד בעשרות ומאות אלפי שקלים, שלא ימומנו באמצעות משכנתא.
תחומי אחריותו של עורך דין לקניית דירה על נייר
איש המקצוע החשוב ביותר בקניית דירה על הנייר הוא עורך הדין מטעמכם!
עורך דין אמין ומנוסה יבדוק את הקבלן או לחילופין היזם של הפרויקט שעובד מולכם עבורכם, במטרה לבסס את ההסכם באופן כזה שישרת את האינטרסים שלכם בצורה האופטימלית ביותר, יגדיר את אמצעי הנאמנות, יסביר וילווה משפטית את הפרויקט ככה שתבינו מה אתם רוכשים, וינסח עבורכם נספח שינויים משפטי שיגן על מלוא הזכויות שלכם ברכישת דירה על הנייר.
בנוסף, הוא יבחן עבורכם את התקיימות התנאים המתלים בהסכם הרכישה, יבחן האם התקבל הליווי הבנקאי לפרויקט, ועוד שירותים מקצועיים רבים אשר חובה לבחון בטרם התקשרות בקניית דירה על הנייר.
