שנת 2025 מסמנת קו פרשת מים בשוק הנדל”ן הישראלי. אם בעשור הקודם פרויקטים של התחדשות עירונית נתפסו בעיקר כהזדמנות כלכלית לשדרוג רמת החיים, הרי שהמציאות הביטחונית של השנים האחרונות הפכה אותם לצורך קיומי. הממ”ד (מרחב מוגן דירתי) הוא כבר לא “חדר נוסף” אלא המקום הבטוח ביותר בבית, וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה וטילים הוא הדרישה הראשונה של כל רוכש דירה פוטנציאלי.
אך לצד הדחיפות, השוק הפך למשוכלל, מורכב ורגולטורי הרבה יותר. יזמים קטנים נעלמים לטובת חברות ענק, הרשויות המקומיות דורשות תכנון מתחמי כולל, והחוקים לטובת הרוב הדומם בבניין הולכים ומתהדקים. במדריך זה נצלול לעומק השינויים ונבין כיצד בעלי דירות יכולים להבטיח את עתידם בעידן החדש.
המעבר מ”בניין בודד” למתחמים שלמים
אחת המגמות הבולטות ביותר ב-2025 היא דעיכתה של תמ”א 38 הנקודתית ומעבר מסיבי לפרויקטים של פינוי בינוי רחבי היקף. ועדות התכנון והבנייה מעדיפות באופן מובהק תוכניות שרואות את התמונה הגדולה: לא עוד בניין אחד שצומח לגובה ללא תשתית, אלא הריסה של בלוקים שלמים ובניית שכונות חדשות עם פארקים, מוסדות חינוך ופתרונות חניה תת-קרקעיים.
עבור בעלי הדירות, המשמעות היא שהכוח עובר לקבוצה. כדי לקדם פרויקט, נדרשת התאגדות רחבה יותר של מספר בניינים יחד. זהו אתגר חברתי לא פשוט, אך הפרס בסופו גדול יותר: דירה חדשה בבניין מודרני, עם פיתוח סביבתי עשיר וערך נכס שזינק בעשרות אחוזים.
ניהול הסיכונים: מדוע הליווי המשפטי הוא קריטי?
בפרויקטים בסדר גודל כזה, הכוללים מאות משפחות ותקציבי עתק, המוקשים המשפטיים אורבים בכל פינה. החל משלב המכרז ובחירת היזם, דרך המפרט הטכני ועד לערבויות הפיננסיות – כל סעיף בחוזה יכול להיות שווה מיליונים. יתרה מכך, בסביבת הריבית הנוכחית, היציבות הפיננסית של היזם היא לא עניין של מה בכך.
כאן בדיוק נכנס לתמונה הצורך במומחיות ספציפית. ליווי של עו”ד פינוי בינוי מנוסה הוא תעודת הביטוח שלכם. תפקידו לוודא שהפרויקט מגובה ב”ליווי בנקאי סגור” מהרגע הראשון, להבטיח ערבויות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ולקבוע מנגנוני פיצוי דרקוניים במקרה של איחור במסירה. עורך הדין הוא זה שצריך לצפות תרחישים של עצירת בנייה או שינויי מדיניות, ולעגן בחוזה “תחנות יציאה” שיאפשרו לדיירים להחליף יזם במקרה הצורך מבלי להיתקע בבתי משפט שנים ארוכות.
הסוף לסחטנות: הכלים החדשים נגד המיעוט שחוסם
אחד השינויים המשמעותיים ביותר בחקיקה של 2024-2025 הוא היחס כלפי מיעוט דיירים המונע את הפרויקט מסיבות לא ענייניות. המחוקק הבין שאי אפשר להחזיק בני ערובה דיירים שגרים במבנים מסוכנים, והוריד את הרוב הדרוש להגשת תביעה ל-66% בלבד (שני שלישים).
כיום, התמודדות מול דייר סרבן הפכה ליעילה הרבה יותר. בתי המשפט והמפקחים על המקרקעין נוטים לפסוק הוצאות כבדות ותביעות נזיקין בגובה מיליוני שקלים נגד דיירים שסירובם נובע מניסיון לסחוט תמורות עודפות על חשבון שכניהם. עם זאת, חשוב לנהל את התהליך הזה ברגישות ובחכמה משפטית. לא כל התנגדות היא סחטנות; לעיתים מדובר באנשים מבוגרים החוששים מהשינוי, או בבעיות קנייניות אמיתיות. עורך דין מקצועי יידע להבחין בין השניים, לפתור בעיות בהידברות כשאפשר, ולפעול בנחישות משפטית כשצריך.
משרד עורכי דין אביב טסה: מנהיגות שקטה בעולם רועש
כשאתם בוחרים את מי שייצג אתכם בעסקה הגדולה ביותר בחייכם, הניסיון הוא הפרמטר החשוב ביותר. משרד עורכי דין אביב טסה נמנה עם המשרדים המובילים והוותיקים בישראל בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית. המשרד מלווה עשרות פרויקטים בשלבים שונים, החל מהתארגנות ראשונית ועד לאכלוס מוצלח.
הייחוד של המשרד טמון בשילוב שבין בקיאות משפטית מעמיקה ברזי החקיקה העדכנית, לבין גישה אנושית ומכילה כלפי בעלי הדירות. עו”ד אביב טסה והצוות המקצועי מבינים שפרויקט פינוי בינוי הוא קודם כל פרויקט של אנשים. הם נמצאים שם כדי לגשר על פערים, להסביר בסבלנות את התהליך לאוכלוסייה המבוגרת, ולייצר חזית אחידה וחזקה מול היזם והרשויות.
בין אם מדובר בניהול מכרז יזמים שקוף שממקסם את התמורות, ובין אם בייצוג בוועדות התכנון להגדלת זכויות הבנייה, הלקוחות של משרד אביב טסה נהנים ממעטפת מקצועית שרואה צעד אחד קדימה. בשנת 2025, כשכללי המשחק השתנו והסיכונים גדלו, הבחירה בייצוג משפטי איכותי היא ההחלטה החשובה ביותר שתקבלו בדרך לדירה החדשה.
