לעיתים רשלנות של קבלנים הופכת על עבודות השדרוג בבניין השכנים למפגע עבור הסביבה כולה. איך מתמודדים? למי פונים? את מי ניתן לתבוע?
חשיבותו של פרויקט תמ”א 38 אינה נתונה במחלוקת. הפרויקט מעניק אפשרות לבעלי דירות לחזק את הבניין בו הם גרים, כדי להגן עליו מפני רעידות אדמה. באותה הזדמנות גם משביח היזם את הנכסים השייכים לדיירי הבניין. זוהי עסקה בעלת עיקרון פשוט: ליזם ניתנות זכויות בנייה נוספות בבניין (הוספת יחידות דיור), ובתמורה הוא מתחייב לחזק את הבניין ואף להוסיף לטובת הדיירים מרכיבים כמו ממ”דים, מרפסות, מחסנים, מקומות חנייה ולעיתים גם מעלית. כל הצדדים נהנים.
ואולם, מאחר והעבודות במסגרת תמ”א 38 נעשות בסביבה בנויה ומאוכלסת, ותקופת העבודות מתפרסת על פני חודשים ארוכים (לעיתים יותר משנה) הן עלולות להשפיע על איכות החיים של דיירי הבניינים הסמוכים ולהפוך למטרד. מבנה שעובר שדרוג ע”פ תמ”א 38 הופך עד מהרה לאתר בנייה לכל דבר ועניין: משאיות שמגיעות לפרוק ציוד כבד, חומרי בנייה מונחים על המדרכה וחוסמים את הדרך, משאיות חוסמות את תנועת הרכבים ברחוב, בעלי מקצוע באים והולכים וחוסמים את החניה הפרטית, אבק בכמויות גדולות, רעש 24/7, ולכלוך בכל פינה. זו מנת חלקם של כל דיירי הבתים המתגוררים בסמוך.
משום כך, על היזם ו/או הקבלן המבצעים את העבודות חלה חובת זהירות כלפי מי שעלולים להינזק מעבודות הבניה (דיירים, שכנים, עוברים ושבים וכיו”ב). חובת זהירות זו מטילה על היזם והקבלן כאחד אחריות לפעול על פי החוקים המחייבים, ולעשות את כל אשר ניתן כדי לצמצם את המטרדים לסביבה, וכמובן להימנע מגרימת נזקים לרכושם של השכנים לא קל וחומר לגופם.
שורה של חוקים חלים על פעולות הקבלן ומחייבם אותו לפעול בזהירות על מנת להבטיח את שלומם וביטחונם של מי שחיים בסביבה הסמוכה לאתר העבודות. לדוגמא, חוקים מתחום התכנון והבנייה מחייבים את היזם להעסיק באתר הבנייה אך ורק קבלן רשום במרשם הקבלנים. הקבלן חייב על פי חוק לגדר את שטח העבודות ולחצוץ בין האתר בו מתקיימות העבודות למבנים סמוכים, יש לפרוס על הבניין רשת הגנה שתגן מפני נפילת חפצים מגובה (כגון: כלי עבודה, חומרים, עצים וברזלים), חלה חובה להציב שלט שכולל את פרטיהם של היזם והקבלן אשר מבצעים את העבודות במקום, הקמה ופרוק של פיגומים מחייבים נוכחות של קבלן מורשה בשטח ועוד.
חוקים מתחום הנזיקין. אלו מחייבים את הקבלן להימנע מיצירת מטרד ליחיד (פקודת הנזיקין), להימנע ממפגעי רעש ואבק בלתי סבירים (חוק למניעת מפגעים) ובכלל לפעול באופן שבו קבלן סביר היה פועל, ולהימנע מהעסקת עובדים שאינם בעלי מקצוע מורשים.
לא פעם, יזמים שמנסים לחסוך בעלויות ולהגדיל את הרווחים עושים כל שניתן להפחית את עלויות העבודה גם במחיר של ויתור על עבודה מקצועית ואמצעי בטיחות. בכך הם יוצרים במו ידם סיכון לסביבה וחושפים את עצמם לתביעות משפטיות בגין נזקי רכוש ולעיתים אך בגין נזקי גוף.
למי אפשר לפנות?
ככל שאנו נתקלים ביזמים שגורמים נזק ונמנעים מנקיטת אמצעי זהירות ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בידה של הועדה סמכויות רחבות לאכוף על הקבלן את החוק ואת תנאי היתר הבנייה, כולל הוצאת צו להפסקת עבודות.
גם על הועדה חלה חובת זהירות כלפי האזרח וככל שהיא לא תמלא את חובתה לאכוף את החוק היא יכולה גם כן לעמוד בפני תביעה נזיקית בגין נזקים שיגרמו בעתיד ע”י היזם/קבלן.
גם על דיירי הבית שבבניה אשר חתמו על חוזה התקשרות עם הקבלן חלה אחריות, והם צריכים לוודא כי הקבלן פועל בהתאם לחוק ובהתאם להסכם ההתקשרות עימם. ככל שהדיירים יעצמו עין ויאפשרו לקבלן להמשיך לגרום נזק לסביבה הם עלולים למצוא עצמם נתבעים בגין הנזקים, וידרשו לשאת באחריות.
מה ניתן לעשות?
- לדיירי הבית שמבקשים לצאת לפרויקט תמ”א 38 חשוב להתקשר עם עו”ד המכיר את הנושא אשר ילווה אותם לאורך כל ההליך, ויגן על האינטרסים שלהם. ככל שההסכם יהיה מפורט יותר ויכלול את חובות הקבלן, כך יהיו הדיירים מוגנים יותר.
- לדיירים הגרים בסמיכות ואינם חלק מהתכנית מיד עם תחילת העבודות רצוי לבוא בדברים עם הקבלן ולוודא שהוא מקיים את תנאי החוק ותנאי היתר הבנייה. בפנייה זו ניתן לערב גם את דיירי הבית שהתקשר עם היזם, שכן בידי הדיירים בבית שבו העבודות מתבצעות מצויים גם מנופי כח גדולים יותר מול הקבלן וגם אינטרס שלא יגרמו נזקים לשכנים.
- על הדיירים, אלה שגרים בבניין המשתדרג ואלה הגרים בסמוך, לוודא שהיזם מעסיק באתר הבנייה קבלן רשום ברשם הקבלנים. זהו תנאי בהיתר הבנייה, וככל שהוא לא מתקיים ניתן לפנות לוועדה המקומית כדי שזו תפעל לאכוף תנאי זה.
- יש לוודא שהקבלן נוקט אמצעי זהירות נאותים, שימנעו פגיעה בבתים הסמוכים: הקמת גדר לכלל האתר, הקמת גדר הפרדה בין שטח הבנייה למגרשים סמוכים, פריסת רשת הגנה מפני נפילות מגובה, מסירת מידע לתושבים במקרים של פעולות בעלות אופי מסוכן ועוד.
- אם בכל זאת נגרמים נזקים רצוי מאד להסב את תשומת ליבו של הקבלן והיזם ולהתריע.
- חשוב מאד לתעד את העבודות המזיקות והנזקים עצמם. לצלם כל דבר אפשרי ולאסוף ראיות ככל שניתן.
- · לשמור כל התכתבות עם היזם, הקבלן או מנהל העבודה בשטח. ניתן גם לעשות צילומי וידאו המתעדים את הנזקים בזמן אמת.
- בתום העבודות יש להזמין שמאי על מנת שיבצע הערכה של הנזק.
- יש לשמור כל קבלה בגין תשלומים שנעשו תוך כדי העבודות ואשר נדרשו כתוצאה מהן.
- במידה והנזקים ממשיכים לא להסס לפנות לעורך דין מומחה בתחום על מנת שילווה ויתדרך את הנפגעים לכל אורך תהליך הבנייה. ככל שעורך דין מקצועי יכנס לתהליך מוקדם יותר כך יגדלו סיכויי התביעה. לא פעם מגיעים נזקי בנייה ממיזמי תמ”א 38 למאות אלפי שקלים.
הכותב: מימון פאר, עורך דין לענייני רשויות מקומיות.
תחומי עיסוק: ייצוג דיירים בתכניות תמ”א 38 ובתכניות פינוי בינוי. ייצוג בתביעות נגד קבלנים בגין נזיקים שנגרמו מעבודות בנייה בתמ”א 38, ייצוג דיירים בתביעות נזיקין שנגרמו כתוצאה מפיצולי דירות. ייצוג נגד רשויות מקומיות בענייני ארנונה, היטלים, מכרזים ועוד.
