רובינו, בהגיענו לרכוש נכס, בין אם זו דירה ראשונה או בין אם זו דירה להשקעה, עושים מספר טעויות בסדר הכרונולוגי שבו אנו פועלים ובידע שלנו של מה נכון ולא נכון ברכישת נכס. אביב הייט בעלי חברת דונם נדל”ן ופיננסים עושה סדר בנושא
המצוי אצל רובינו (ללא הכללות):
קודם כל אנו מסתכלים כמה הון עצמי יש לנו, מסתכלים על המשכורת שלנו ומחשבים (לבד) מה שווי הבית שנקנה.
לאחר מכן מחפשים באתרי חיפוש הדירות. מתחילים כמובן מנכסים למכירה ללא תיווך ואז, אם אין ברירה, מתחילים לחפש במודעות תיווך (יש גם כאלה שלא מוכנים גם אם יתפוצץ העולם לפנות למתווך ומחכים תקופות ארוכות מאוד “על הגדר” רק כדי “לחסוך” בשכר טירחה ובסוף משלמים יותר עקב עליית מחירים, מחסור בכישורי מו”מ וידע ממוקד על איזור המגורים).
בשעה טובה מצאנו נכס (לבד/מתווך, זה לא משנה) וסגרנו על מחיר רכישה ופנינו לעו”ד. לצערי, הרבה מאוד פונים לעו”ד שהוא חבר/מכר/משפחה כדי שיעשה להם מחיר טוב. זוהי טעות נפוצה אשר גוררת אחריה לרוב מחיר כבד מאוד הן בכסף, הן בזמן והן בעוגמת נפש. לעסקת נדל”ן עלינו לקחת עו”ד המתמחה במקרקעין וזה כל או כמעט כל עולמו. הוא ממוקצע ברזי המקצוע ויודע לפתור כל אתגר הצץ בדרך או לחזות מראש אתגרים (אתגרים בעיניי מילה הרבה יותר חיובית, טובה ונכונה מאשר בעיות) אשר יצוצו בדרך. לא לקחת עו”ד אשר עושה את זה על הדרך ולאו דווקא זה עיקר עיסוקו רק בגלל המחיר.
חתמנו על חוזה (הידד!!) והגענו לבנק לבקש משכנתה. מספר אפשרויות עכשיו מתבצעות ונתחיל מהגרוע ביותר עד לסביר ביותר:
- יחס ההחזר (להסבר מפורט מהו יחס החזר במאמר אחר או פנו אלינו להסבר) נמוך מדי לסך המשכנתה המבוקשת. הבנק שולל את הבקשה או מבקש להביא ערב משלם מקירבה ראשונה לעסקה (בתקווה שיש לנו, אחרת הבנק ייתן משכנתה אך בסכום נמוך יותר ונאלץ להביא יותר הון עצמי – האם יש לנו בכלל עוד הון עצמי??)
- הכל טוב ויפה והבנק נותן לנו הצעה גנרית שמתאימה לאדון ישראל ישראלי ולגברת ישראלה ישראלי אך לאו דווקא מתאימה לנו (בכל זאת, האינטרס של הבנק כגוף עסקי הוא להרוויח כסף, והרבה…)
- הלכנו למספר בנקים, קיבלנו הצעות, חזרנו שוב למספר בנקים למו”מ פיקטיבי ביותר (תיכף אסביר) וקיבלנו את ההצעה “הזולה ביותר” והתקדמנו.
מדוע מו”מ פיקטיבי והצעה “הזולה ביותר”? כי מי אמר שההצעה הזולה ביותר שקיבלתם הינה ההצעה הזולה ביותר שהבנק יכול לתת?? וגם אם כן, מי אמר שהמסלולים בתמהיל ו/או היחס ביניהם, הם הטובים ביותר עבורכם? הרי כתבתי מקודם… הצעה גנרית…
אז הכל טוב ויפה והתקדמנו להערכת שמאי בהפנייה של הבנק והשמאי הגיע והעריך את הנכס ב-10% פחות משווי הרכישה (מצב אופטימלי ביותר בשוק של היום…. המצב הסביר הוא יותר קרוב ל-20%) או, לא עלינו, התגלו שטחים בנכס אשר נבנו ללא היתר, או חריגות בנייה, או מצב רישום משפטי שאינו תואם לנכס והשמאי מעריך בהרבה פחות את הנכס או יותר גרוע מזה, מציין כי אינו יכול להעריך את הנכס כי אינו תואם משפטית לרישום הנכס.
מה אז?? או שמתקדמים בעסקה וצריך להביא יותר הון עצמי (יש לנו עוד הון עצמי לגייס????) או שהעסקה נופלת!! ואז תשלום פיצויים ובדר”כ 10% משווי הרכישה נשאר אצל הבעלים, והנה אנחנו כקונים נמצאים במצב יותר גרוע ממה שהתחלנו….
העסקה התקדמה, הנכס תקין, גייסנו עוד הון עצמי (מאיפשהו) ואז אנחנו פונים לקבלן/אדריכל/מעצב פנים אם צריך (כי אף פעם הדירה שקנינו היא לא בדיוק לטעמנו ואנו רוצים להפוך אותה למשהו אחר) וגם אז צריך עוד מימון לטובת העניין….
עד פה, המצוי, לצערי, אצל רוב רוכשי הנכסים… סיכונים גבוהים מאוד, עוגמות נפש רבות, מתח רב שלפעמים מביא להרבה מאוד מריבות וסכסוכים במשפחה… כל מה שרצינו זה לרכוש נכס…
אז מה אם כן, הרצוי? מהם השלבים הנכונים יותר והבטוחים יותר לרכישת נכס?
קודם כל ובראש ובראשונה, להתחיל מפגישת אפיון כלכלי אצל יועץ משכנתאות. רצוי ומומלץ לבחור ביועץ אשר יש לו רקע כלכלי ו/או תואר בכלכלה ו/או ידע והבנה בתכנון פיננסי ו/או ניסיון רב בייעוץ משכנתאות. והכי חשוב, מישהו שתתחברו אליו בפגישה כי הוא הולך ללוות אתכם לכל אורך הדרך.
לאחר פגישת האפיון הכלכלי, אנו יוצאים עם תובנות אמיתיות של כמה הון עצמי באמת יש לנו, מה שווי הנכס המקסימלי שאנו יכולים להרשות לעצמינו לרכוש, כמה נשלם כל חודש על המשכנתה ולכמה זמן ניקח אותה ומה תהיה התנודתיות בה. לאחר מכן, אותו יועץ גם יוציא לכם אישורים עקרוניים ראשונים טרם רכישה. חובה להוציא אישור עקרוני לפני רכישה כדי שלא נגיע למצב שרכשנו נכס ואין אישור מהבנק לקבלת משכנתה. כמובן שגם לאחר הרכישה הוא ממשיך איתכם עד קבלת המשכנתה עצמה ולעיתים גם לאחר מכן.
הוצאנו אישור עקרוני טרם רכישה? אנו יודעים עכשיו בדיוק מה המקסימום אותו אנו יכולים לאתר? מה שנשאר זה לפנות למתווך. כן, כן, למתווך. לא “לחסוך” בנושא הזה, כי מתווך טוב באמת יכול לחסוך לנו הרבה יותר כסף מאשר שכר טרחתו. איך נמצא מתווך טוב? קודם כל אותו יועץ משכנתאות וודאי מכיר מתווכים כאלה ואחרים ויודע מי טוב ומי פחות. בנוסף, מישהו דרך המלצות של חברים/משפחה שרכשו נכסים. מישהו אמין שיילך איתכם את כל הדרך עד לאיתור הנכס הנכון. בארה”ב זה חלק מהנורמה. ישנם מתווכי מוכרים ומתווכי קונים. מיצאו לכם מתווך קונים שמכיר את הסביבה שאתם מעוניינים לרכוש בה, שיהיו לו את האינטרסים שלכם, שיידע לעשות מו”מ כמו שצריך מול בעלי נכסים ומתווכים אחרים.
מצאנו את נכס החלומות? ביצענו מו”מ והגענו למחיר מוסכם? התנו זאת לבסוף בבדיקת בדק בית ובהערכת שמאי בשמאות מוקדמת (לא שמאות בהפניה של הבנק לאחר רכישה). לא רוכשים “חתול בשק”, במיוחד לא במאות אלפים עד מיליוני שקלים.
בודק מוסמך של בדק בית יוכל לאתר נזילות, פגמים במבנה, בנייה לא טובה בתוך הנכס, איתור תקלות חשמל וכדומה. חשוב שתיקונם יתבצע לפני קבלת מפתח ויוכנס סעיף בגין הדברים או לחלופין, יוערך סכום התיקון ויקוזז ממחיר הרכישה.
שמאות מוקדמת – אין חשוב משמאות מוקדמת בכל התהליך הזה. כבר כתבתי לפני זה מה קורה אם לא לוקחים שמאי טרם רכישה ואת ההשלכות היכולות לקרות. בנוסף, חשוב לדעת האם שווי הנכס תואם באמת לשווי הרכישה המוסכם. אם הנכס מוערך יותר משווי הרכישה, זכיתם כקונים. אם פחות (יותר מ-10% פחות), זו גושפנקא להורדת המחיר מהמוכר.
מומלץ בנוסף, במידה ורוצים לעצב/לשנות את הנכס לאחר הרכישה, להביא כבר את הקבלן/אדריכל/מעצב פנים לראות את הנכס ולתת הערכת מחיר לעלויות השינוי כדי שגם הן ייכנסו לאפיון הכלכלי של העסקה.
הכל מוסכם על 2 הצדדים? מצויין!! עכשיו למצוא עו”ד. איזה? בדיוק… עו”ד המתמחה בתחום המקרקעין.
מזל טוב!! תתחדשו!! רכשתם נכס במינימום סיכון ובמקסימום ביטחון. וחשוב לציין, שלמרות ששילמתם שכר טירחה למתווך, יועץ משכנתאות, שמאי, בודק מוסמך ועו”ד למקרקעין, חסכתם הרבה יותר כסף מאשר אם רכשתם ללא אחד מאנשי המקצוע הללו… כי על טעויות משלמים ביוקר ומה שזול בסוף יקר…
הכותב הינו שמאי מקרקעין, יועץ משכנתאות, איש נדל”ן ובעל חברת דונם נדל”ן ופיננסים המתמחה בייעוץ משכנתאות, שמאות מקרקעין וליווי רוכשי נדל”ן ומשקיעים.
דונם נדל”ן ופיננסים
רחוב ההסתדרות 21, חיפה
טלפון: 04-6055755
מייל: office@dunamreal
אתר: www.dunamreal.com
חפשו אותנו ברשתות החברתיות
